Résumé

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Certes, signer un mandat de location et faire appel à un pro de la location a un coût. Mais il est loin d'être inutile, vous permettant d'optimiser au mieux le rendement locatif de votre bien. Cela vous permet de :

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* Louer un bien au prix du marché, les professionnels ayant une connaissance aigue du secteur et de la situation économique;

* Se prémunir des loyers impayés ;

* Limiter au maximum la vacance locative, car lorsqu'un locataire part, il faut en trouver un autre le plus rapidement possible pour éviter de perdre de l’argent à un propriétaire bailleur. Les agences ont des demandes tous les jours et seront à même de vous trouver un nouveau locataire dans les meilleurs délais.

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Donc en définitive, le mandat de gestion a un coût, mais qui est largement compensé par ce qu'il vous permet d'économiser..

 

Une expertise qui ne s'invente pas

Le professionnel de l’immobilier est également là pour vous donner des conseils utiles afin de valoriser votre rendement locatif. A titre d'exemple : 

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* Suggérer des travaux d’amélioration ;

* Choisir une location meublée ou non fonction de la zone;

* Suggérer une augmentation du prix du loyer lorsque ce dernier est jugé trop bas ;

* Enfin, et pas des moindres, la souscription à une garantie loyers impayés, pour être sûr de toucher son loyer chaque mois, même en cas de locataire malhonnête.

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La loi en vigueur

Les règles en matière de location immobilière sont strictes et changent régulièrement. Un bailleur est censé connaître toutes les obligations qui lui incombent, mais aussi tous les droits dont bénéficie son locataire.

En signant un mandat de gestion, vous vous assurez que :

* Le contrat de location est légal et complet;

* Votre bien répond aux normes de décence et de sécurité imposées par la loi du 6 juillet 1989 ;

* Le prix du loyer entre dans les limites de l’encadrement des loyers, si la ville où se situe le bien est concernée par ce dispositif ;

* Tous les diagnostics obligatoires sont faits ou vont l'être avant l’entrée dans les lieux du locataire ;

*  La clause de révision du loyer est précisée dans le bail.

Avec un professionnel, vous vous assurez d'être dans les clous.

 

Un gain de temps considérable

Louer son bien soi-même, c'est y consacrer un temps certain. Il faut pouvoir le faire et avoir envie de le faire. Les tâches sont nombreuses et fastidieuses, surtout lorsque l'on n'est pas du métier. A titre d'exemple :

* La rédaction d’une annonce puis sa publication sur divers supports ;

* Le traitement des appels téléphoniques ou des mails envoyés par de potentiels candidats locataires ;

* Les prises de rendez-vous et les visites afférentes ;

* L’étude de chaque dossier de location et la sélection d’un candidat ;

* La rédaction du contrat de location ;

* La réalisation des diagnostics obligatoires

* L’état des lieux d’entrée et la remise des clés ;

* L’encaissement des loyers ;

* La délivrance de quittance ;

* Les relances en cas de retard et d’impayés.

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Sans parler des procédures en cas d'impayés sur plusieurs mois.

Un mandat de gestion vous déleste de toutes ces tâches et vous pouvez profiter du rendement de votre bien en toute tranquillité.

Un mandat de gestion est signé pour 1 ou 3 ans avec une clause de tacite reconduction. La résiliation est possible en respectant un préavis de congé de 1 à 3 mois selon les agences.

L'agence s'occupe d'un certain nombre de tâches que vous pouvez retrouvez ici, allant de la gestion courante, à l'accompagnement lors d'une procédure judiciaire.

Vous pouvez retrouver toutes les informations concernant votre bien sur notre logiciel de gestion en ligne via un accès sécurisé.

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Combien ça coute ?

Chez BailleurTranquille.com, cela coûte entre 6 et 8 % des encaissements. Vous pouvez étudier les différentes formules Club, Select et VIP ici. 

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En cas de réparations, nous faisons appel à des artisans avec qui nous travaillons régulièrement et nous assurent des tarifs compétitifs. Mais vous pouvez bien évidemment proposer votre propre artisan. Ces frais sont à la charge du bailleur mais bien entendu, vous donnez votre accord pour les engager. Nous ne percevons aucune rémunérations sur les travaux.

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Voici les cas où vous pouvez donner congé à votre locataire :

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* Reprise du logement pour pouvoir y habiter (le congé pour reprise) ;

* Vente du logement ;

* Motif légitime et sérieux imputable au locataire. Celui-ci peut être : une sous-location non autorisée, des retards de paiement répétés du loyer et des charges, des troubles avérés du voisinage ou une utilisation des lieux à d’autres fins que celles autorisées (utilisation professionnelle d’un logement résidentiel alors que le règlement de copropriété l’interdit, par exemple).

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Depuis l’entrée en application des lois Alur et Macron, le bailleur a l’obligation de justifier le motif de la reprise personnelle, comme le fait que son propre logement est trop petit. En cas de congé pour reprise, la personne qui viendra habiter le logement peut être le bailleur, son ou sa conjoint(e), voire ses ascendants ou descendants.

Notifier un congé pour vente au locataire revient à lui offrir la possibilité d’acquérir le bien, puisque ce dernier dispose d’un droit de préemption. En tant que bailleur, vous devrez lui annoncer le prix de vente et les conditions envisagées et lui laisser deux mois de réflexion pour qu’il prenne sa décision avant de chercher d’autres acheteurs potentiels.

 

Les modalités et le préavis

Si le logement est la résidence principale du locataire, le bailleur ne peut donner congé qu’au moment de l’échéance du bail. Par ailleurs, il faut respecter une durée de préavis pour le logement.

Afin de se conformer aux dispositions de la loi, des modalités de forme sont à respecter.  BailleurTranquille.com s'en charge pour vous. Il faudra absolument utiliser l’un des moyens suivants :

* Une lettre recommandée avec avis de réception ;

* Un acte d’huissier ;

* Une remise en main propre contre récépissé.

En outre, pour être recevable, la lettre de congé doit obligatoirement contenir la raison du congé et certaines mentions spécifiques (mode de paiement et annexes inclus dans la vente, nom et adresse des personnes qui vont habiter le logement, lien existant entre ces personnes et le propriétaire, etc.).

 

La loi Macron

La loi Macron, entrée en vigueur en août 2015, distingue deux cas de figure :

* Soit le terme du contrat se situe plus de 3 ans après la date d’achat. Dans ce cas, le bailleur peut donner un congé pour vente au terme du bail en cours ;

* Soit le terme du contrat se situe moins de trois ans après la date d’achat. Le propriétaire ne pourra alors donner congé qu’à la date de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat.

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Et avec une location meublée?

Concernant les motifs, tout est semblable à une location vide, à l’exception du droit de préemption : en location meublée, le locataire n’est en rien prioritaire pour acheter le logement dans le cadre d’un congé pour vente.

 

La différence majeure entre une location vide et une location meublée concernant le congé du propriétaire est la fréquence à laquelle il peut être demandé et la durée du préavis qui y est associé.

En location meublée, la durée du bail est d’un an minimum, contre 3 ans en location vide. Le bailleur a donc moins longtemps à attendre entre deux échéances pour pouvoir donner congé.

Le préavis pour congé du propriétaire est de 6 mois en location vide et seulement 3 mois en location meublée.

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À noter : si un propriétaire souhaite vendre ou reprendre son logement après la signature d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité (loi ELAN), il n’a pas à donner congé à son locataire. En effet, ces deux types de contrats sont à durée limitée (9 mois pour le bail étudiant et jusqu’à 10 mois pour le bail mobilité). Le locataire devra dans tous les cas quitter le logement et remettre le bien à disposition du bailleur à leur terme.

​   Attention à bien respecter la loi

Si vous donnez congé à votre locataire pour un motif a priori valable, mais non réalisé, vous pouvez être accusé d’avoir donné un congé frauduleux ! Cela peut être le cas lorsque vous donnez un congé pour vente, mais que la vente n’a jamais été envisagée. En revanche, si vous remettez votre logement en location après plusieurs mois de tentatives de vente avérées, mais non fructueuses (diffusion d’annonces au prix du marché, signature d’un mandat de vente, etc.), vous ne pourrez pas être tenu pour responsable d’un congé non conforme.

Un bailleur qui se trouve accusé de congé frauduleux s’expose à des sanctions importantes. En pratique, le locataire lésé pourra demander et obtenir des dommages et intérêts pouvant s’élever à 6 000 €, en fonction de la gravité du mensonge ou du non-respect de la procédure.

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En conclusion, donner congé à son locataire est une procédure envisageable, mais il convient de parfaitement maîtriser les délais et l’ensemble des obligations qui entourent ce processus. La défense du locataire s’est de plus accentuée avec la loi Macron. En tant que bailleur, vous devez être vigilant et respecter vos obligations, notamment le préavis pour le logement inscrit dans la loi.

BailleurTranquille.com est à vos côtés pour que tout soit effectué conformément à la loi en vigueur.

 

Exceptions

Certains locataires sont protégés, ce qui empêche le propriétaire de poser un congé. Il s’agit des personnes de plus de 65 ans aux ressources faibles (revenus inférieurs à un plafond fixé par la loi), ainsi que des locataires de moins de 65 ans aux ressources faibles hébergeant une personne de plus de 65 ans aux revenus également limités.

 

Toutes vos dépenses engagées dans le cadre de votre gestion locative pourront être déduites des loyers déclarés aux impôts au régime réel.

Cela fait partie de la longue liste des frais déductibles des loyers. 

En fonction de votre tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux, les dépenses engagées pour vous aider à gérer vos biens mis en location vous coûteront en réalité un peu moins cher que le tarif affiché. Les gains sur vos impôts viendront effectivement réduire le coût global de ces charges supplémentaires.

Cela viendra néanmoins réduire votre rendement net après charges et impôts. Attention donc à ne pas trop multiplier les frais de ce type pour ne pas voir la rentabilité de votre placement immobilier fondre.

En revanche, pour ceux qui déclarent leurs revenus fonciers sous le régime micro-foncier. Ces frais ne pourront être déduits puisque vous utilisez un forfait global pour toutes vos dépenses.

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Déduire tous vos frais réels ou choisir un abattement forfaitaire ?

Seuls les investisseurs qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus locatifs peuvent choisir le régime du micro-foncier. Ce régime de déclaration d’impôts permet de déduire un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers sans vous soucier de vos frais réels.

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Pour ceux dont les revenus issus de leurs investissements locatifs dépassent ce plafond il n’est pas possible d’appliquer simplement un abattement forfaitaire. Dans ce cas, il vous faut intégrer le maximum de charges déductibles afin de diminuer le montant de vos revenus fonciers qui sera comptabilisé pour votre déclaration d’impôt. C’est dans l’imprimé 2044 que vous pourrez détailler vos charges déductibles.

Si vous générez beaucoup de charges, en réalisant des travaux par exemple, vous pourrez générer du déficit foncier et ainsi réduire vos autres impôts ou votre niveau d’imposition pour les prochaines années.

Toutes les charges citées ci-dessous s’entendent TTC si le logement n’est pas soumis à la TVA.

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Les frais de financement de votre investissement

Tous les frais de financement qui ont servi à l’acquisition, la conservation (par exemple, un prêt contracté pour payer des droits de succession), la construction, la réparation ou l’amélioration du bien sont déductibles des revenus fonciers bruts (ligne 250 et 410 du formulaire 2044). Cela signifie que vous pouvez déduire sur les loyers bruts perçus au cours de l’année N tous les frais que vous aurez payés cette même année pour un financement :

 * Les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux,

 * Les frais de dossier,

 * Les frais de garantie,

 * Les cotisations d’assurance emprunteur,

 Etc.

C’est pour cela que vous avez fortement intérêt à emprunter plutôt que de payer cash pour un investissement immobilier.

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Les frais d’entretien et de réparation

Vous pouvez déduire le coût des travaux que vous engagez pour entretenir ou réparer votre logement. Ces travaux doivent avoir pour but de conserver ou de remettre en étant votre bien immobilier sans en modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux.

Vous pouvez par exemple prendre en compte vos frais de remise aux normes de l’installation électrique, le traitement du bois, une rénovation de la toiture, etc.

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Les dépenses pour améliorer le logement

Certaines dépenses engagées afin d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire aux locataires sont également prises en compte. Elles ne doivent pas pour cela modifier la structure du logement.

Vous pourrez, par exemple, déduire des frais pour des améliorations de ce type :

 * Changement des fenêtres ou des volets,

 * Isolation thermique du bâtiment,

 * Installation d’une cuisine équipée,

 * Ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité,

 * Installation d’équipements pour personnes handicapées,

 * Changement du système d’évacuation des eaux usées,

 Etc.

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Le coût des impôts et des taxes

Une partie des impôts et des taxes que vous devez payer par rapport aux appartements que vous louez peuvent également être déduits de vos loyers.

Il s’agit principalement de la taxe foncière, de la taxe d’équipement, des éventuelles taxes sur les bureaux, etc.

En revanche, les impôts payés par le locataire (taxe d’ordures ménagères, taxe d’habitation), ainsi que les impôts sur le revenu, la TVA, les frais de notaire, etc. ne sont pas déductibles.

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Les charges de copropriété

Pour ce qui concerne les charges de copropriété, tout propriétaire bailleur peut répercuter le coût des charges qui ne sont pas répercutées au locataire.

Vous devez déduire les provisions pour charges de copropriété de l’année qui correspond aux loyers sur lesquels vous êtes imposés. Vous devez également prendre en compte la régularisation des charges réellement actées pour l’année précédente par rapport aux provisions qui avaient été faites.

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Les cotisations d’assurance

Toutes vos cotisations d’assurances liées à vos biens immobiliers sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers (ligne 223 de l’imprimé 2044). Cela concerne tout type d’assurance que vous pouvez souscrire dans le cadre d’un placement de ce type :

 * Votre assurance habitation,

 * Votre assurance loyer impayé,

 * Votre assurance contre la vacance locative,

 * Vos assurances de prêt (comme vu ci-dessus dans les frais de financement)

 Etc.

Vous avez ainsi la possibilité de vous assurer contre les différents risques liés à l’investissement locatif et cela est bien pris en compte dans le calcul de vos impôts fonciers puisque c’est le montant réel de vos primes d’assurance qui est comptabilisé.

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Les charges de gestion

Lorsque vous confiez la gestion locative de vos logements à un tiers comme BailleurTranquille.com, vous pouvez retrancher ces frais de vos revenus locatifs.

Il en est de même pour tous les frais de gardiennage ou de conciergerie qui concernent le logement loué.

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Dans les charges de gestion déductibles, vous pourrez également soustraire de vos loyers perçus tous les honoraires (avocat, notaire, huissier, etc.) liés à des frais de procédure pour régler des différends.

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Pour tous les petits frais administratifs de gestion (achat de souches de quittance de loyer, frais de téléphone ou de courrier, achat d’un modèle de contrat de location) l’administration fiscale autorise une déduction forfaitaire de 20 € par an et par logement.

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Pour conclure, cette liste des charges déductibles de vos revenus fonciers pour les impôts sur les revenus n’est pas exhaustive. Le Code Général des Impôts prévoit également que toutes les “dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu” sont également concernées. Il peut donc y avoir d’autres frais que vous pouvez intégrer afin de réduire l’imposition sur vos revenus locatifs.